Baux commerciaux : ce que change la loi de simplification de la vie économique

La mensualisation du loyer devient un droit du preneur

Le preneur à jour de ses paiements peut désormais exiger le règlement mensuel de son loyer, en lieu et place d'une périodicité trimestrielle. Ce droit s'applique aux commerces de détail, de gros et aux prestations commerciales ou artisanales, y compris sur les baux en cours dès leur prochaine échéance.

Un plafonnement des garanties locatives… dont l'assiette reste discutée

Pour les baux portant sur des locaux à usage de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (locaux visés à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce), les sommes versées à titre de garantie ne peuvent désormais excéder le montant d'un trimestre de loyer. Le texte ajoute qu'« il en va de même » pour la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du bail.

Cette formulation est ambiguë. Selon une première lecture, le plafond de trois mois s'applique toutes garanties confondues. Selon une seconde, il existe deux plafonds distincts : trois mois pour le dépôt de garantie, et trois mois pour les garanties complémentaires (caution, garantie autonome à première demande, nantissement…), soit jusqu'à six mois au total. Les travaux parlementaires semblent plutôt soutenir la première lecture, mais la lettre du texte permet la seconde. En l'absence de jurisprudence, il reviendra aux juges du fond, puis à la Cour de cassation, de trancher. D'ici là, la prudence commande de ne pas dépasser trois mois au total pour les garanties exigées du preneur.

Une clause résolutoire plus difficile à neutraliser

Le juge ne peut plus suspendre les effets d'un commandement visant la clause résolutoire sans que le preneur justifie à la fois de sa capacité à apurer sa dette et d'une reprise effective des paiements avant la première audience. Cette évolution renforce la position des bailleurs face aux preneurs défaillants.

La validation des clauses d'indexation « tunnel »

Les clauses encadrant de façon symétrique les variations de l'indice (ILC ou ILAT), à la hausse comme à la baisse, sont désormais expressément validées par la loi, sécurisant une pratique jusqu'ici discutée.

Un droit de préférence du preneur recentré

Le champ du droit de préférence du preneur en cas de cession de l'immeuble est clarifié : les locaux de bureaux et les entrepôts en sont exclus, seuls les locaux commerciaux et artisanaux au sens strict restant concernés.

Ce qu'il faut retenir

Cette réforme redistribue certains équilibres du statut des baux commerciaux, sans le bouleverser. Bailleurs institutionnels et preneurs commerçants ont intérêt à faire un point sur leurs baux en cours : clauses de paiement, garanties, indexation et sur leurs modèles de baux futurs.